Еще раз о ценах на жилье.
«Те, у кого нет млрд, могут идти… по известному адресу…» – казалось бы, совершенно не так давно ставший крылатым афоризм новоявленного девелопера-миллиардера отражал серьезную правду рынка столичной (ну и не только лишь) недвижимости. В годы «тучных скотин» опережающий рост цен на нее особенного удивления не вызывал: страна была заполнена шальными нефтяными средствами, и квадратные метры расползались, как жаркие пирожки.
Времена поменялись. «Других уж нет, а те – далече…» – одиозный скоробогатей фактически банкрот, строительная промышленность на грани выживания, и только цены на жилище держатся с завидным упорством. Кто в таковой ситуации повинет и что делать – попробуем разобраться в этих исконных российских вопросах.
«Вот дом, который выстроил…»
В реальности, кто бы ни выстроил городской дом – столичный промышленный монстр либо маленькая провинциальная компания, механизм ценообразования приблизительно схож у всех. В него входят прямые издержки (ПЗ), которые включают все, что нужно для физического возведения строения: строй материалы, эксплуатационные расходы на технику, заработную плату рабочих и т.д.
К этим затратам нужно добавить затратные расходы (HP) – это то, что конкретно не связано со стройкой, а идет на создание общих критерий производства, его организации, управления и обслуживания. Туда входят, к примеру, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских либо ремонтных баз и т. д. К таким расходам относят и издержки на компанию, сервис и управление стройки в целом, «социалку», страховку, благоустройство строй площадок, подготовку объектов строительства к сдаче и другие. Оценить НР точно достаточно трудно, считается, что они могут составлять от 12-25% прямых издержек.
Еще одну часть цены составляют плановые скопления (ПН) либо сметная прибыль – это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая еще при проектировании в цена объекта. Как они определяются – дело довольно «черное», но на практике их принимают в 6-8% от суммы прямых издержек и затратных расходов. Плановые скопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником образования фондов пополнения и модернизации собственных обратных средств, платежей в бюджет за главные фонды, также источником финансирования собственных серьезных вложений.
Как видно, в конечном счете цена строительно-монтажных работ состоит из «3-х источников, 3-х составных частей» и определяется по формуле С смр = ПЗ + HP + ПН. Понятно, что понизить цена строительства более реально за счет понижения затратных расходов: стоимость на материалы и т.п. от строителей фактически не зависит (вспомним недавнешние «цементные войны»), а плановая прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать достаточно непредусмотрительно.
На 1-ый взор, резервов сокращения тут полностью довольно: к примеру, стоит понизить длительность строительства, чтоб значения граф «зарплата рабочим» и «эксплуатационные расходы» пошли вниз. Осязаемо свалятся и административно-хозяйственные расходы, износ временных сооружений и приспособлений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы и т. п. Меж иным, толики этих издержек по грубым оценкам составляет до 50% от затратных расходов по общестроительным работам и до 30% – по спец организациям.
Кто повинет?
В теории все ясно. Но «гладко было на бумаге», а на самом деле эти самые затратные расходы ведут себя подобно воды – не сжимаются и заполняют весь предоставленный объем. В итоге цены если и понижаются, то ненамного. И обстоятельств тому – не одна-две.
К примеру, возьмем подключение магистральных сетей – электричества, газа, воды. Без этого строительство вести нереально. Но цены на эти услуги вырастают опережающими темпами. Чтоб прикинуть, во сколько обойдется, скажем, свет, довольно заглянуть на веб-сайт хоть какой энергосбытовой организации.
К примеру, прейскурант «Мосэнергосбыта» докладывает, что только «консультация по подготовке заявки и документов на технологическое присоединение мощности выше 750 кВт к сети ОАО «Столичная городская электросетевая компания» (МОЭК), сдача и сопровождение заявки, получение ответа от МОЭК» обойдется в 141 600 рублей. А «оформление актов по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, согласование их со всеми заинтересованными организациями» встанет застройщику «всего только» в 166 380 «древесных». И это не считая фактически подключения: та МОЭК за «технологическое присоединение энергопринимающих устройств потребителей с присоединяемой нагрузкой не выше 10 000 кВА» на местности, к примеру, Столичной области, просит «умеренные» 22 040 рублей. За 1 (один!) кв. И сделать тут ничего нельзя, даже не в силу монополизма электросетей, а просто из-за того, что в Столичной области недостаток энергоресурсов доходит до 30%. И это еще не самый нехороший показатель по стране, в Санкт-Петербурге он близится к 50%, а в анклавном Калининграде доходит до 70%.
Как сложен и запутан вопрос землеотвода, понятно сейчас хоть какому рядовому дачнику. В случае же с городской застройкой, в особенности в «вкусных» центральных районах, все эти задачи можно смело множить на тыщу. И как обычно в таких случаях, непрозрачность процесса является питательной средой для коррупции. Естественно, что взятки и «откаты» также прибавляются к стоимости квадратного метра.
Тот же «налог» возникает и при согласованиях, число которых в различных регионах доходит до нескольких 10-ов. Время от времени даже у больших компаний на сбор всех виз и подписей уходят не месяцы – годы! «Чтоб получить все нужные разрешения, – гласит Леонид Лазуткин, директор по продажам компании Ruukki (ведущий европейский поставщик решений из металла для строительства и машиностроения), – можно издержать до 2-ух лет. Все это время строительная компания только растрачивает средства, оплачивая простои».
Не дают свалиться стоимости и дорогие кредиты. И если еще годом ранее можно было отыскать обратные средства в границах 10% годичных, то сейчас даже 20% – не предел. Это тоже весомо ложится в издержки, а означает, и на конечную цена строительства.
Как досадно бы это не звучало, ситуация эта не нова, и, к огорчению, особенных подвижек в последнее время не подразумевается. К примеру, еще два с излишним года вспять, в интервью «Известиям»Леонид Казинец, президент строительной компании «Баркли», которая занимается классным жильем, высказался довольно резко: «На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. За полгода в 2 раза выросла цена подсоединения к сетям естественных монополий. В итоге издержки инвестора вырастают резвее, чем цены. Очень недешево стоит выход на площадку. В продвинутых странах, если вы получили право застройки, приобрели участок земли либо хотя бы занесли начальный платеж за него, все другое вам с наслаждением сделает банк. И цена средств будет низкой. В отличие от Рф, где нам приходится самим оплачивать большая часть шагов, до того как раскроется банковское финансирование.
Еще одна неувязка – очень неспешная скорость согласования и проектирования, богатство выдуманных регулирующих норм. Купив площадку за $10 млн. (допустим, старенькое предприятие), 2-3 года согласовываем проект, а средства тем временем заморожены».
Таким макаром, слухи о сверхприбылях строителей оказываются несколько гиперболизированными. К примеру, по данным Ассоциации строителей Рф, себестоимость квадратного метра в «дорогой» Столичной области составляет 84% от рыночной цены, а в «бедной» Липецкой и совсем фантастические 99%. Исключение – только Москва (тут рыночная стоимость выше в 2 раза), но это то исключение, которое только подтверждает правило.
Итог налицо: по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в 2007 году в «благополучной» Москве было построено 5,4 млн. кв.м жилища, в 2008 году – всего 4 млн. кв.м, в 2009-м не будет и этого (прогноз на уровне 3,7 млн. кв.м) – кризис тут, фактически, не при этом. А по словам Сергея Круглика, заместителя министра регионального развития, «благодаря» ухудшению экономической обстановки объемы ввода площадей в неких регионах в 2008 году серьезно свалились (в Москве, к примеру, в два раза). В целом по стране, после пары лет размеренного двадцатипроцентного роста, выстроено столько же, что и в прошедшем году, – около 61 миллиона кв. м. Другими словами потребности, в том числе обеспеченные госзаказом, сохраняются, а способностей их воплотить фактически не остается. Результат – цены держатся и не собираются сдаваться.
Что делать?
Как обычно в Рф существует два пути – умопомрачительный и реальный. К первому отнесем резвую победу над коррупцией, «разбюрокрачивание» процедур согласования и быстрый рост энергомощностей. К огорчению, разумеется, что «жить в эту пору красивую» нам если и придется, то нескоро. Более реальным смотрится путь «малых дел», другими словами тщательная и вдумчивая работа по понижению затратных расходов в строительстве, в той части, которая не находится в зависимости от прихотей чиновников и амбиций монополистов.
К примеру, можно обширнее использовать дешевенькие технологии быстровозводимого жилища на базе металлоконструкций, которые обширно всераспространены в Европе и США. Там их толика в строительстве добивается 50-70%, в то время как в Рф чуть превосходит 5%. «Типовое строительство на базе металлоконструкций, – гласит генеральный директор русского подразделения Ruukki Сергей Чернышев, – дает несколько тривиальных преимуществ в наших критериях. Главные вещи – скорость, которая очень принципиальна в современном мире, удешевление и упрощение строительно-монтажных работ, так как рабочая квалифицированная сила дорожает всюду».
Типовые высотные жилые строения из металлоконструкций, в целом, подобны своим собратьям из бетона и кирпича. Но, в отличие от обычных домов, базисным элементом в их является основной несущий каркас из сварных профилей, каркасных внешних стенок и композитных (железобетонных) перекрытий. Так как удельный вес такового строения в 3-5 раз меньше обычного, цена и объемы фундаментных работ невелики, что также понижает издержки.
На самом деле, такое здание представляет собой конструктор, при этом все составляющие входят в набор поставки, а разработка сборки такая, что смонтировать их некорректно нереально. Не необходимы и дорогостоящие строй работы – все соединения резьбовые и не требуют сварки. В итоге достигаются очень высочайшие темпы и качество строительства («способ укрупненной сборки»). Не считая того, энергосберегающие характеристики используемых современных материалов (для внешнего огораживания, к примеру, употребляют энергоэффективные сэндвич-панели) упрощают получение технических критерий на подключение тепла и электричества и обеспечивают экономную последующую эксплуатацию строения. Ну и, естественно, положительно сказывается на цены и сроках то, что типовые жилые строения из металлоконструкций являются проектами повторного внедрения, что кардинально понижает сроки разработки и согласования.
«По экспертным оценкам, – гласит Александр Павлов, управляющий направления «Жилищное строительство» Ruukki Construction, – строительство такового строения (с учетом подключения коммуникаций и землеотвода) обойдется дешевле от 15 до 40%. Если же брать только строй издержки, то выигрыш составит до 25% по сопоставлению с обычными технологиями». Впечатляют и сроки: при готовом проекте изготовка высотного дома на заводе Ruukki займет 3-4 месяца, а установка – менее 5.
Может быть без помощи других решить и некие задачи энергоподключения. В принципе, это не очень трудно – строительство мини-ТЭЦ, способной обеспечить мощности до 25 МВт (довольно для маленького микрорайона), совсем не смотрится непосильной задачей для большой компании. «Застройщики пробуют без помощи других решать инфраструктурные препядствия. Зависимо от региональных особенностей вероятны несколько других классическому подключению к городским источникам вариантов энергоснабжения», – гласит Игорь Жуков, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент». К примеру, для бутик-отеля «Родина» в Сочи компания выстроила свою газовую мини-ТЭЦ, которая обеспечивает подачу электроэнергии и тепла. Схожая же теплоцентраль в 10 МВт снабжает коттеджный поселок и горнолыжный центр «Лаура» в Красноватой Поляне (он будет одним из основных объектов будущей Олимпиады-2014).
В Москве работает более 20 мини-ТЭЦ, правда, пока обеспечивая только коммерческие объекты. Вобщем, подключение жилых построек к таким энергоресурсам, похоже, только дело времени. Ведь строительство таковой теплоцентрали сопоставимо по затратности с подключением к городской сети, окупается установка за 4-5 лет, а качество энергоснабжения несравненно выше. К примеру, в том же Сочи считается нормой напряжение 200-210 В. Современное же оборудование построек – кондиционери, насосы, автоматика – требуют жесткого соблюдения уровня в 220 В, при этом с наименьшими колебаниями частоты. Мини-ТЭЦ это обеспечивают.
Можно ли вправду уменьшить себестоимость строительства, без ухудшения свойства? Реально ли возвести «город-сад» на пустом месте в недлинные сроки? Вопросы эти, хотя и смотрятся риторически, имеют полностью определенные положительные ответы. Довольно желания и воли. Тогда и еще одна задачка – о ценах на жилище – закончит быть расхожей темой для обсуждения.
Система трёхступенчатая АкваКит PF-2-2 для жёсткой воды
Трехступенчатая система «АкваКит» PF-2-2 создана для высококачественной чистки водопроводной воды от примесей. Входящие в состав системы фильтры и постфильтр обеспечивают возможность всеохватывающего очищения, также следующего смягчения воды. Система отличается простотой эксплуатации. Для того чтоб иметь возможность воспользоваться незапятанной и смачной водой, довольно приобрести и установить «Аквакит» под мойкой.
Достоинства:
- трехэтапная чистка;
- высококачественная фильтрация и обеззараживание;
- смягчение воды;
- заменимость рабочих блоков;
- удобство использования;
- экологичный материал.